• Skip to primary navigation
  • Skip to main content
  • Skip to primary sidebar
  • Skip to footer
  • Nieuwsbrief
  • Magazine
  • Webshop
  • Contact en colofon

Advocatie

Dé nieuwssite voor advocaten, notarissen en juristen

  • Actueel
    • Nieuws
    • Business
    • Tuchtrecht
    • Nieuwe uitdaging
    • Deals
    • Human Interest
    • Opinie en blogs
    • Buitenland
  • AI, tech & legal
  • Podcasts
  • De Stand
    • Advocatuur Top 50
    • Notariaat Top 30
    • Archief De Stand
  • Uitgelicht
  • Vacatures
  • Opleidingen
  • Partners
    • Howden
    • OSR
    • PO-Online

Belangrijk voor woningcorporaties en andere verhuurders: een gebrek door objectieve overlast of een burenruzie?

11 november 2019 door Advocatie Redactie

Voor veel woningcorporaties is het een veelvuldig terugkomend vraagstuk: overlast. Overlast is een breed begrip en er is dan ook niet één soort handeling aan te merken als overlast. In deze blog gaat huurrechtspecialist Vera Hartkamp aan de hand van een recente zaak (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17-09-2019) in op de verhouding objectieve overlast versus een burenruzie. De blog bevat tevens tips voor woningcorporaties hoe om te gaan met dergelijke situaties. 

De (langlopende) kwestie
Huurster woont al sinds 1979 in de woning. Haar buurman is slechts enkele jaren later naast haar komen wonen. Het gaat om twee bovenwoningen. De voordeuren en de balkons grenzen aan elkaar. Inmiddels klaagt huurster reeds een decennium bij Nijestee over haar buurman. Huurster start verschillende procedures. In 2011 schakelt zij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporatie Groningen, die haar klacht over het gebrek aan aanpak door Nijestee ongegrond verklaard.

In 2012 start zij eenzelfde procedure als de onderhavige bij de rechtbank. Huurster daagt woningcorporatie Nijestee te Groningen voor de rechter. Huurster stelt dat Nijestee een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst van haar buurman moet starten. Is er sprake van een burenruzie of objectieve overlast door de buurman? Moet Nijestee een gerechtelijke ontbindingsprocedure tegen de buurman starten? De kantonrechter wijst haar vorderingen af. Nijestee hoeft geen ontbindingsprocedure te starten tegen de buurman.

De huurster stelt hiertegen geen hoger beroep in, zodat het vonnis onherroepelijk is geworden. Dat betekent dat het vast staat. In de jaren 2013 tot en met 2017 doet huurster diverse aangiftes van smaad, laster, vernielingen, mishandeling en verbale dreigementen, volgens haar gepleegd door de buurman. In 2017 besluit zij daarom om eenzelfde procedure te starten als voormelde procedure in 2012. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt hier recentelijk over.

Huurster stelt: gebrek dat Nijestee moet opheffen
Huurster stelt dat de overlast van de buurman een gebrek is en vordert bij de kantonrechter dat Nijestee dat gebrek moet opheffen door de huurovereenkomst met hem te beëindigen, dan wel aan hem een andere woning aan te bieden. Volgens huurster moet Nijestee dit binnen vier weken doen, op straffe van een last onder dwangsom. Ook vordert huurster een vermindering van de huurprijs met 50% vanwege het gebrek.

De kantonrechter is kort in zijn beslissing. De vorderingen moeten worden afgewezen. Huurster heeft niet onvoldoende bewijs geleverd van haar stelling dat de buurman verantwoordelijk is voor de gedragingen waarover zij klaagt.

Hoger beroep: burenruzie of objectieve overlast?
Het Hof volgt de kantonrechter hierin. Het is aan huurster om te stellen en te bewijzen dat er sprake is (geweest) van structurele en ernstige overlast en dat de buurman de veroorzaker hiervan is. Dit lukt haar niet. Alleen de mishandeling op 18 december 2016 is op andere wijze onderbouwd dan met verklaringen en stukken van de huurster zelf. Er is namelijk een strafbeschikking, doch is de buurman niet vervolgd. Het Hof concludeert dat er sprake is van een “moeizame één-op-één-situatie tussen directe buren”, een burenruzie dus.

Inspanningsplicht verhuurder
Een verhuurder heeft een inspanningsplicht om te bemiddelen, zo bevestigt dit arrest. Het zou Nijestee zijn aangerekend als zij was blijven stilzitten. In dit geval heeft Nijestee actief gehandeld. Zij heeft een onderzoek ingesteld en gesproken met omwonenden. Ook is een bemiddelingsgesprek voorgesteld, maar daar wilde huurster geen medewerking aan verlenen. Huurster handelt passief in het vinden van een buitengerechtelijke oplossing, hetgeen het Hof meeneemt in haar beoordeling.

Tips voor de verhuurder

  • Handel actief bij het ontvangen van dergelijke klachten van uw huurder: als verhuurder heeft u een inspanningsplicht om overlast te voorkomen.
  • Treedt in overleg met een huurrechtspecialist om te overleggen tot hoe ver de inspanning moet reiken.
  • Blijf op de hoogte van ontwikkelingen binnen het huurrecht, bijvoorbeeld via het vernieuwde OpMaat Huurrecht+. Nieuwsgierig? Neem dan een gratis proefabonnement of lees meer informatie.

Over de auteur: 
Vera Hartkamp, specialist op het gebied van huurrecht en vastgoed, gerelateerd bestuursrecht bij Tomlow Advocaten te Utrecht.

Filed Under: Huurrecht, Opinie en blogs Tagged With: overlast, woonruimte

Vorige artikel
Column: Niksen in de Advocatuur en het Notariaat
Volgende artikel
Column Zo Zuidas: De off-site: drie verloren dagen

Primary Sidebar

AGENDA

Basiscursus Huurrecht

Meer Sdu Opleidingen voor Huurrecht

OverFusies

Magazine

Magazine

Best gelezen

  • Ex-advocaat uit Limburg krijgt schrapping na achterlaten cliënten

  • Nieuwe Uitdaging bij… Stijl, Evers Soerjatin en NautaDutilh

  • Het Bevolkingsonderzoek datalek: waarom schade zo moeilijk aantoonbaar is

  • Column – Je werktijd is waardeloos

  • Eerste Legal Rebel Awards uitgereikt tijdens SAIL Amsterdam

Proefabonnement OpMaat Huurrecht

Recente berichten

  • Nederlandse overnamemarkt laat lichte groei zien ondanks economische onzekerheden
  • Nieuwe Uitdaging bij… Stijl, Evers Soerjatin en NautaDutilh
  • Het Bevolkingsonderzoek datalek: waarom schade zo moeilijk aantoonbaar is
  • Column – Je werktijd is waardeloos
  • Eerste Legal Rebel Awards uitgereikt tijdens SAIL Amsterdam

Recente reacties

    Archieven

    • augustus 2025
    • juli 2025
    • juni 2025
    • mei 2025
    • april 2025
    • maart 2025
    • februari 2025
    • januari 2025
    • december 2024
    • november 2024
    • oktober 2024
    • september 2024
    • augustus 2024
    • juli 2024
    • juni 2024
    • mei 2024
    • april 2024
    • maart 2024
    • februari 2024
    • januari 2024
    • december 2023
    • november 2023
    • oktober 2023
    • september 2023
    • augustus 2023
    • juli 2023
    • juni 2023
    • mei 2023
    • april 2023
    • maart 2023
    • februari 2023
    • januari 2023
    • december 2022
    • november 2022
    • oktober 2022
    • september 2022
    • augustus 2022
    • juli 2022
    • juni 2022
    • mei 2022
    • april 2022
    • maart 2022
    • februari 2022
    • januari 2022
    • december 2021
    • november 2021
    • oktober 2021
    • september 2021
    • augustus 2021
    • juli 2021
    • juni 2021
    • mei 2021
    • april 2021
    • maart 2021
    • februari 2021
    • januari 2021
    • december 2020
    • november 2020
    • oktober 2020
    • september 2020
    • augustus 2020
    • juli 2020
    • juni 2020
    • mei 2020
    • april 2020
    • maart 2020
    • februari 2020
    • januari 2020
    • december 2019
    • november 2019
    • oktober 2019
    • september 2019
    • augustus 2019
    • juli 2019
    • juni 2019
    • mei 2019
    • april 2019
    • maart 2019
    • februari 2019
    • januari 2019
    • december 2018
    • november 2018
    • oktober 2018
    • september 2018
    • augustus 2018
    • juli 2018
    • juni 2018
    • mei 2018
    • april 2018
    • maart 2018
    • februari 2018
    • januari 2018
    • december 2017
    • november 2017
    • oktober 2017
    • september 2017
    • augustus 2017
    • juli 2017
    • juni 2017
    • mei 2017
    • april 2017
    • maart 2017
    • februari 2017
    • januari 2017
    • december 2016
    • november 2016
    • oktober 2016
    • september 2016
    • augustus 2016
    • juli 2016
    • juni 2016
    • mei 2016
    • april 2016
    • maart 2016
    • februari 2016
    • januari 2016
    • december 2015
    • november 2015
    • oktober 2015
    • september 2015
    • augustus 2015
    • juli 2015
    • juni 2015
    • mei 2015
    • april 2015
    • maart 2015
    • februari 2015
    • januari 2015
    • december 2014
    • november 2014
    • oktober 2014
    • september 2014
    • augustus 2014
    • juli 2014
    • juni 2014
    • mei 2014
    • april 2014
    • maart 2014
    • februari 2014
    • januari 2014
    • december 2013
    • november 2013
    • oktober 2013
    • september 2013
    • augustus 2013
    • juli 2013
    • juni 2013
    • mei 2013
    • april 2013
    • maart 2013
    • februari 2013
    • januari 2013
    • december 2012
    • november 2012
    • oktober 2012
    • september 2012
    • augustus 2012
    • juli 2012
    • juni 2012
    • mei 2012
    • april 2012
    • maart 2012
    • februari 2012
    • januari 2012
    • december 2011
    • november 2011
    • oktober 2011
    • september 2011
    • augustus 2011
    • juli 2011
    • juni 2011
    • mei 2011
    • april 2011
    • maart 2011
    • februari 2011
    • januari 2011
    • december 2010
    • november 2010
    • oktober 2010
    • september 2010
    • augustus 2010
    • juli 2010
    • juni 2010
    • mei 2010
    • april 2010
    • maart 2010
    • februari 2010
    • januari 2010
    • december 2009
    • november 2009
    • oktober 2009
    • september 2009
    • augustus 2009
    • juli 2009
    • juni 2009
    • mei 2009
    • april 2009
    • maart 2009
    • februari 2009
    • januari 2009
    • december 2008
    • november 2008
    • oktober 2008
    • september 2008
    • augustus 2008
    • juli 2008
    • juni 2008
    • mei 2008
    • april 2008
    • maart 2008
    • februari 2008
    • januari 2008
    • december 2007
    • november 2007
    • oktober 2007
    • november 2006
    • oktober 2006
    • april 2006
    • juni 2005
    • mei 2005
    • april 2005
    • februari 2005
    • april 2004

    Categorieën

    • aanbesteding & omgevingsrecht
    • Aansprakelijkheid
    • Actueel
    • Agenda
    • AI
    • AI, tech & legal
    • Arbeidsrecht
    • Arbeidsrecht
    • Arbeidsrecht & sociale zekerheid
    • Bedrijfsjurist en advocaat
    • Berkely Bridge
    • Beroepsvaardigheden
    • Bestuurs(proces)recht
    • Bouwrecht
    • Buitenland
    • Burgerlijk (Proces)recht
    • Burgerlijk (Proces)recht en contracten
    • Business
    • Chemische Veiligheid
    • Column
    • Corona
    • Deals
    • Dealtalk
    • Erfrecht
    • Financieel
    • Financieel recht
    • Fiscaal
    • Fiscaal Recht
    • Gezondheidsrecht
    • Gouden Zandlopers
    • Human Interest
    • Huurrecht
    • Huurrecht
    • ICT & Privacy
    • Incompany
    • insolventie en ondernemingsrecht
    • Instagram
    • Intellectueel Eigendomsrecht
    • Intellectuele Eigendomsrecht
    • Internationaal en Europees Recht
    • Interview
    • Jeugdrecht
    • Juridisch ondersteuner
    • Lexxyn Groep
    • Mediation
    • Mercedes-Benz
    • Mutsaerts
    • Nieuwe uitdaging
    • Nieuws
    • Notariaat
    • Notariaat
    • Notariaat
    • Ondernemingsrecht
    • Onderwijsrecht
    • Opinie en blogs
    • Overheid Bedrijfsvoering
    • Overheid Bestuur
    • Overheid Ruimte & milieu
    • Overheid Sociaal
    • Overheid Veiligheid
    • Personen- en familierecht
    • Personen- en familierecht
    • PO Deal aanbod
    • Podcasts
    • Privacyrecht
    • schade en verzekering
    • SDU events
    • Straf (Proces)recht
    • Tuchtrecht
    • Uitgelicht
    • vacatures
    • Vastgoed- & Huurrecht
    • Veiligheid
    • Vlogs
    • Vreemdelingenrecht
    • Wagner Group
    • Wieringa
    • YER Legal

    Meta

    • Login
    • Berichten feed
    • Reacties feed
    • WordPress.org

    Footer

    • Nieuws
    • Business
    • Human Interest
    • Innovatie & Tech
    • Opinie en blogs
    • Tuchtrecht
    • Gouden Zandlopers
    • Top 50 Advocatuur
    • Top 30 Notariaat
    • Advocatie Magazine
    • Vacatures
    • Partners
    • Facebook
    • LinkedIn
    • Instagram
    • Youtube
    • Nieuwsbrief
    • Contact en colofon
    • Meld nieuws
    • Adverteren
    • Vacature indienen

    Advocatie is een uitgave van
    Lefebvre Sdu
    Maanweg 174
    2516 AB Den Haag

    Powered by Lefebvre Sdu

    • Disclaimer
    • Privacy Statement & Cookieverklaring
    lefebvre SDU

    Het laatste nieuws van Advocatie
    twee keer per week in je mail
    ?

    Meld je aan voor onze nieuwsbrief:

    Aanmelden

    ×