• Skip to primary navigation
  • Skip to main content
  • Skip to primary sidebar
  • Skip to footer
  • Nieuwsbrief
  • Magazine
  • Webshop
  • Contact en colofon

Advocatie

Dé nieuwssite voor advocaten, notarissen en juristen

  • Actueel
    • Nieuws
    • Business
    • Tuchtrecht
    • Nieuwe uitdaging
    • Deals
    • Human Interest
    • Opinie en blogs
    • Buitenland
  • AI, tech & legal
  • Podcasts
  • De Stand
    • Advocatuur Top 50
    • Notariaat Top 30
    • Archief De Stand
  • Uitgelicht
  • Vacatures
  • Opleidingen
  • Partners
    • PKIsigning
    • Howden
    • OSR
    • PO-Online

Hennepteelt in huurwoningen: hoe zit het volgens het huurrecht?

8 januari 2020 door Monika Gogna

Het vervaardigen, telen, opslaan of verkopen van hennepplanten in of vanuit een woning is strafbaar op grond van de Opiumwet.

Dergelijke activiteiten leveren een gevaarzettende situatie op die in potentie overlast en schade kan veroorzaken aan de woning en omwonenden. Bovendien wordt het kweken van hennepplanten als een bedrijfsmatige activiteit beschouwd, die in strijd is met het huurcontract zoals die tussen partijen geldt in het geval er meer dan vijf planten worden gekweekt.

In veel huurcontracten nemen verhuurders daarom een anti-drugsverbod op dat zonder meer iedere hennepteelt (zoals voor privégebruik) en niet alleen beroeps- of bedrijfsmatige teelt verbiedt. Bij overtreding hiervan mag de verhuurder een strikt beleid voeren. De verhuurder hoeft niet te wachten tot het risico zich heeft verwezenlijkt, blijkt uit de rechtspraak. De bewijslast, aangevuld met zorgplicht, ligt bij de verhuurder.

Ontbinding van het huurcontract huurder

Bij ontbinding van het huurcontract wegens hennepteelt zullen de meeste huurders weigeren om vrijwillig de woning te verlaten. Er wordt een beroep gedaan op huurbescherming. Bij hennep- of andere drugsdelicten kan de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet de woning sluiten.

Als dit niet gebeurt, kan de verhuurder de ontbinding van het huurcontract via de rechter afdwingen. Dit doet de verhuurder op basis van het feit dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en tekortschiet in de nakoming van het huurcontract en/of in strijd handelt met het anti-drugsverbod. De verhuurder kan op verschillende gronden ontbinding van de huurovereenkomst vorderen:

De verhuurder kan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen op grond van onder andere:  handelen in strijd met goed huurderschap (art. 7:213 BW); met het bestemmingsvereiste van de woning (art. 7:214 BW); of met verplichtingen in de algemene voorwaarden zoals een verbod om hennep in de woning te telen.

Verder is het belangrijk om te melden dat iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst – ook als het om een geringe en niet-zwaarwegende tekortkoming gaat – heeft de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming daaraan in de weg staat (art. 6:265 lid 1 BW). Bijvoorbeeld als de verhuurder de mogelijkheid heeft uit een ‘lichter’ middel dan ontbinding.

Gaat de teelt, handel of opslag van hennep gepaard met (feitelijk bewijsbare) gevaarzetting, overlast en/of schade aan de woning, dan zal een ontbindingsvordering al snel worden toegewezen. Als dat niet het geval is, dan is het niet vanzelfsprekend dat de rechter de ontbindingsvordering toewijst. Ook niet als er een anti-drugsclausule in de overeenkomst is opgenomen.

Uitzonderingssituaties

De huurder zal in sommige gevallen zich beroepen op uitzonderingssituaties. Denk hierbij aan persoonlijke omstandigheden zoals psychische en financiële problemen die mogelijk zouden verergeren als het huurcontract wordt ontbonden. Hierbij moet de huurder een veel groter belang hebben bij behoud van de woning dan de verhuurder heeft bij beëindiging van het huurcontract. Dit zou een gerechtvaardigd beroep op de tenzij-clausule kunnen zijn waarbij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit is anders als de huurder zou weigeren om de nadelige gevolgen van de ontruiming te voorkomen.

Ook als de hennep alleen bedoeld is voor eigen gebruik, en wel voor medicinale doeleinden waarbij de huurder naar zijn mening baat zou hebben bij het gebruik ervan, dan is het niet gerechtvaardigd dat er in de woning wordt gekweekt. Dit is zeker niet mogelijk zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder of als de huurder deze op een andere (of door artsen geadviseerde medicatie) manier kan verkrijgen.

Het enkele feit dat er geen hennepplanten aanwezig waren in een voor de kweek ingerichte ruimte doet niet ter zake. Ook het feit dat de huurder altijd een goede huurder is geweest, doet er niet toe. In algemene zin moet er dus sprake zijn van (zeer) bijzondere omstandigheden wil het verweer van de huurder slagen, bijvoorbeeld als er sprake is van een noodtoestand waarbij een vervangende woonruimte in een andere gemeente op geen enkele wijze beschikbaar is.

De ontbinding van de huurovereenkomst is niet het enige, de verhuurder zal de huurder in de meeste gevallen ook op de ‘zwarte lijst’ plaatsen. Dit zal inhouden dat het voor de huurder onmogelijk wordt om gedurende twee jaren een nieuwe huurwoning te krijgen. De huurder kan ook een strafblad en bijbehorende straf op grond van de Opiumwet krijgen.

Bewijslast en zorgplicht huurder

Als de teelt, handel of opslag van hennep gepaard gaat met gevaarzetting voor omwonenden, overlast en/of schade aan de woning, die feitelijk bewezen kan worden, zal de rechter de ontbindingsvordering snel toewijzen. De bewijslast rust namelijk op de verhuurder. Een beding in het huurcontract of algemene voorwaarden dat de bewijslast ten nadele van de huurder wijzigt, is onredelijk bezwarend en is dus vernietigbaar. Als de verhuurder niet in staat om bewijs aan te leveren, zal de ontbindingsvordering worden afgewezen, ook als er in het huurcontract een anti-drugsclausule is opgenomen.

In rechtspraak wordt verder steeds genuanceerder gedacht over hennepbezit. Dit heeft te maken met de zorgplicht die rust op de verhuurder. De verhuurder moet namelijk een strikt en met regelmaat aan haar huurders uitgelegd ‘zero tolerance’ anti-hennepbeleid voeren, wil men de risico’s van het desondanks overgaan tot enige vorm van hennepteelt door de huurders kunnen veronderstellen.

Meer informatie over dit onderwerp ontvangen?

Heeft u zelf met huurders te maken en bent u benieuwd naar meer informatie over het anti-hennepbeding in huurovereenkomsten? Of het voeren van een procedure in geval van overtreding van het hennep-verbod? In onze Practice Note ‘Hennepteelt in huurruimtes’ leidt mr. Marcel van Wezel, advocaat bij Tomlow Advocaten, u door dit onderwerp heen, inclusief verwijzingen naar gerelateerde wetsartikelen, jurisprudentie en verdiepende artikelen.

VRAAG DE PRACTICE NOTE AAN

Over de auteur:
Monika Gogna, Legal consultant bij Sdu

Filed Under: Huurrecht, Opinie en blogs Tagged With: overlast, woonruimte

Vorige artikel
Column: een patroon doorbreken voor het hele verhaal
Volgende artikel
Column Zo Zuidas: is het vertrek van de deken een gemiste kans?

Primary Sidebar

AGENDA

Basiscursus Huurrecht

Meer Sdu Opleidingen voor Huurrecht

OverFusies

Magazine

Magazine

Best gelezen

  • Rechtbank Rotterdam berispt advocaat wegens aanvoeren van niet-bestaande jurisprudentie

  • Nieuwe Uitdaging bij… o.a. Atlas Fiscalisten, Baker McKenzie, Van Benthem & Keulen

  • Opinie: ‘De afbouw van de hypotheekrenteaftrek is onvermijdelijk’

  • soccer, international, holland, nederland, eredivisie, honor division, banner, flag, vitesse arnhem Raadsheer Hof Arnhem-Leeuwarden in Vitesse-zaak bezat ooit fankaart

  • Advocaat persoonlijk aansprakelijk ondanks exoneratieclausule

Proefabonnement OpMaat Huurrecht

Recente berichten

  • NCC functioneert goed, maar instroom zaken blijft achter
  • RSJ: Jeugdigen vaker buiten strafrecht houden
  • Advocaat verdachte in soevereinenzaak: ‘Uitspraken waren dom, maar geen aanslagplannen’
  • Compliance en digitale zekerheid: cruciale pijlers voor moderne advocatenkantoren
  • Raadsheer Hof Arnhem-Leeuwarden in Vitesse-zaak bezat ooit fankaart

Recente reacties

    Archieven

    • september 2025
    • augustus 2025
    • juli 2025
    • juni 2025
    • mei 2025
    • april 2025
    • maart 2025
    • februari 2025
    • januari 2025
    • december 2024
    • november 2024
    • oktober 2024
    • september 2024
    • augustus 2024
    • juli 2024
    • juni 2024
    • mei 2024
    • april 2024
    • maart 2024
    • februari 2024
    • januari 2024
    • december 2023
    • november 2023
    • oktober 2023
    • september 2023
    • augustus 2023
    • juli 2023
    • juni 2023
    • mei 2023
    • april 2023
    • maart 2023
    • februari 2023
    • januari 2023
    • december 2022
    • november 2022
    • oktober 2022
    • september 2022
    • augustus 2022
    • juli 2022
    • juni 2022
    • mei 2022
    • april 2022
    • maart 2022
    • februari 2022
    • januari 2022
    • december 2021
    • november 2021
    • oktober 2021
    • september 2021
    • augustus 2021
    • juli 2021
    • juni 2021
    • mei 2021
    • april 2021
    • maart 2021
    • februari 2021
    • januari 2021
    • december 2020
    • november 2020
    • oktober 2020
    • september 2020
    • augustus 2020
    • juli 2020
    • juni 2020
    • mei 2020
    • april 2020
    • maart 2020
    • februari 2020
    • januari 2020
    • december 2019
    • november 2019
    • oktober 2019
    • september 2019
    • augustus 2019
    • juli 2019
    • juni 2019
    • mei 2019
    • april 2019
    • maart 2019
    • februari 2019
    • januari 2019
    • december 2018
    • november 2018
    • oktober 2018
    • september 2018
    • augustus 2018
    • juli 2018
    • juni 2018
    • mei 2018
    • april 2018
    • maart 2018
    • februari 2018
    • januari 2018
    • december 2017
    • november 2017
    • oktober 2017
    • september 2017
    • augustus 2017
    • juli 2017
    • juni 2017
    • mei 2017
    • april 2017
    • maart 2017
    • februari 2017
    • januari 2017
    • december 2016
    • november 2016
    • oktober 2016
    • september 2016
    • augustus 2016
    • juli 2016
    • juni 2016
    • mei 2016
    • april 2016
    • maart 2016
    • februari 2016
    • januari 2016
    • december 2015
    • november 2015
    • oktober 2015
    • september 2015
    • augustus 2015
    • juli 2015
    • juni 2015
    • mei 2015
    • april 2015
    • maart 2015
    • februari 2015
    • januari 2015
    • december 2014
    • november 2014
    • oktober 2014
    • september 2014
    • augustus 2014
    • juli 2014
    • juni 2014
    • mei 2014
    • april 2014
    • maart 2014
    • februari 2014
    • januari 2014
    • december 2013
    • november 2013
    • oktober 2013
    • september 2013
    • augustus 2013
    • juli 2013
    • juni 2013
    • mei 2013
    • april 2013
    • maart 2013
    • februari 2013
    • januari 2013
    • december 2012
    • november 2012
    • oktober 2012
    • september 2012
    • augustus 2012
    • juli 2012
    • juni 2012
    • mei 2012
    • april 2012
    • maart 2012
    • februari 2012
    • januari 2012
    • december 2011
    • november 2011
    • oktober 2011
    • september 2011
    • augustus 2011
    • juli 2011
    • juni 2011
    • mei 2011
    • april 2011
    • maart 2011
    • februari 2011
    • januari 2011
    • december 2010
    • november 2010
    • oktober 2010
    • september 2010
    • augustus 2010
    • juli 2010
    • juni 2010
    • mei 2010
    • april 2010
    • maart 2010
    • februari 2010
    • januari 2010
    • december 2009
    • november 2009
    • oktober 2009
    • september 2009
    • augustus 2009
    • juli 2009
    • juni 2009
    • mei 2009
    • april 2009
    • maart 2009
    • februari 2009
    • januari 2009
    • december 2008
    • november 2008
    • oktober 2008
    • september 2008
    • augustus 2008
    • juli 2008
    • juni 2008
    • mei 2008
    • april 2008
    • maart 2008
    • februari 2008
    • januari 2008
    • december 2007
    • november 2007
    • oktober 2007
    • november 2006
    • oktober 2006
    • april 2006
    • juni 2005
    • mei 2005
    • april 2005
    • februari 2005
    • april 2004

    Categorieën

    • aanbesteding & omgevingsrecht
    • Aansprakelijkheid
    • Actueel
    • Agenda
    • AI
    • AI, tech & legal
    • Arbeidsrecht
    • Arbeidsrecht
    • Arbeidsrecht & sociale zekerheid
    • Bedrijfsjurist en advocaat
    • Berkely Bridge
    • Beroepsvaardigheden
    • Bestuurs(proces)recht
    • Bouwrecht
    • Buitenland
    • Burgerlijk (Proces)recht
    • Burgerlijk (Proces)recht en contracten
    • Business
    • Chemische Veiligheid
    • Column
    • Corona
    • Deals
    • Dealtalk
    • Erfrecht
    • Financieel
    • Financieel recht
    • Fiscaal
    • Fiscaal Recht
    • Gezondheidsrecht
    • Gouden Zandlopers
    • Human Interest
    • Huurrecht
    • Huurrecht
    • ICT & Privacy
    • Incompany
    • insolventie en ondernemingsrecht
    • Instagram
    • Intellectueel Eigendomsrecht
    • Intellectuele Eigendomsrecht
    • Internationaal en Europees Recht
    • Interview
    • Jeugdrecht
    • Juridisch ondersteuner
    • Lexxyn Groep
    • Mediation
    • Mercedes-Benz
    • Mutsaerts
    • Nieuwe uitdaging
    • Nieuws
    • Notariaat
    • Notariaat
    • Notariaat
    • Ondernemingsrecht
    • Onderwijsrecht
    • Opinie en blogs
    • Overheid Bedrijfsvoering
    • Overheid Bestuur
    • Overheid Ruimte & milieu
    • Overheid Sociaal
    • Overheid Veiligheid
    • Personen- en familierecht
    • Personen- en familierecht
    • PO Deal aanbod
    • Podcasts
    • Privacyrecht
    • schade en verzekering
    • SDU events
    • Straf (Proces)recht
    • Tuchtrecht
    • Uitgelicht
    • vacatures
    • Vastgoed- & Huurrecht
    • Veiligheid
    • Vlogs
    • Vreemdelingenrecht
    • Wagner Group
    • Wieringa
    • YER Legal

    Meta

    • Login
    • Berichten feed
    • Reacties feed
    • WordPress.org

    Footer

    • Nieuws
    • Business
    • Human Interest
    • Innovatie & Tech
    • Opinie en blogs
    • Tuchtrecht
    • Gouden Zandlopers
    • Top 50 Advocatuur
    • Top 30 Notariaat
    • Advocatie Magazine
    • Vacatures
    • Partners
    • Facebook
    • LinkedIn
    • Instagram
    • Youtube
    • Nieuwsbrief
    • Contact en colofon
    • Meld nieuws
    • Adverteren
    • Vacature indienen

    Advocatie is een uitgave van
    Lefebvre Sdu
    Maanweg 174
    2516 AB Den Haag

    Powered by Lefebvre Sdu

    • Disclaimer
    • Privacy Statement & Cookieverklaring
    lefebvre SDU

    Het laatste nieuws van Advocatie
    twee keer per week in je mail
    ?

    Meld je aan voor onze nieuwsbrief:

    Aanmelden

    ×