In ‘Uitgelicht’ wordt een artikel uit een juridisch praktijktijdschrift gedeeld. Ditmaal van twee advocaten van Kneppelhout: Boudwijn van Nieuwenhuizen en Ingomar Souren. Het artikel gaat over de door de rechtbank van Amsterdam gestelde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over hoe om te gaan met de rechtsgevolgen van het integraal als oneerlijk aanmerken van een huurverhogingsbeding.
Huurverhogingsbedingen zijn sinds 2022 veelvuldig voorwerp van procedures tussen verhuurders en huurders van woonruimte, met de Bouwinvest-uitspraken als veelgenoemd voorbeeld. De rechtbank Amsterdam heeft in twee zaken (ECLI:NL:RBAMS:2024:129 en ECLI:NL:RBAMS:2024:131) op 11 januari 2024 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over oneerlijke huurverhogingsbedingen en de rechtsgevolgen daarvan. De auteurs hebben hierover een artikel geschreven dat is gepubliceerd in Huurecht in Praktijk (HIP) 2024, aflevering 1, artikel 10.
De auteurs hebben zich in het artikel geconcentreerd op de zogeheten samengestelde bedingen, waarbij naast een reguliere indexering (op basis van de CPI, oftewel de inflatie) ook nog is voorzien in een extra huurverhoging. Dat komt in de praktijk veel voor, bijvoorbeeld ook in de veelgebruikte modelovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
Niet in verhouding
De auteurs menen dat niet nodig is om ook een streep te zetten door de reguliere CPI-indexering als (zoals in de Bouwinvest-uitspraken) de extra huurverhogingsmogelijkheid als oneerlijk tegenover de huurder moet worden aangemerkt. Anders dan de rechtbank Amsterdam zien zij daartoe voldoende aanknopingspunten in Europese en Nederlandse uitspraken. De gevolgen van een dergelijke integrale vernietiging achten we bovendien onevenredig. Een verhuurder zou dan met terugwerkende kracht nooit meer een huurverhoging mogen doorvoeren, dus ook niet op basis van de CPI. Naarmate een huurder een woning langer zou huren, zou het dan steeds onvoordeliger worden voor de verhuurder. Dit kan tot grote verliezen lijden.
Verder bespreken de auteurs nog wat aandachtspunten naar aanleiding van de overige prejudiciële vragen, zoals de mogelijkheid van verjaring van de vordering tot terugbetaling die de huurder heeft op de verhuurder. Als gevolg van de vernietiging van huurverhogingsbedingen heeft de huurder immers ten onrechte de huurverhogingen betaald.
De beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad moet duidelijk maken of de lijn die zich tot nu heeft afgetekend in de lagere rechtspraak met betrekking tot oneerlijke huurverhogingsbedingen juist is. Als die lijn bij de Hoge Raad in stand blijft, zal dit voor verhuurders zeer verstrekkende gevolgen hebben. Het wachten is dus op de Hoge Raad. Vooruitblikkend bespreken de auteurs in het artikel dat de Europese rechtspraak voldoende ruimte laat aan de Hoge Raad voor een wezenlijk minder vergaande aanpak.
Nieuwsgierig naar het artikel? Klik hier voor de open access-versie binnen Sdu OpMaat.
