De Tweede Kamer heeft een motie van de SP aangenomen die oproept om de huren in de sociale huursector te bevriezen. In een brief aan de Tweede Kamer heeft minister Ollongren laten weten hoe ze deze motie gaat uitvoeren. Maar leidt huurbevriezing wel tot betere betaalbaarheid van wonen?
Huurbevriezing betekent dat huurders in de gereguleerde huursector in 2021 geen jaarlijkse huurverhoging krijgen, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging. De motie van de SP is gericht op huurders die door de coronacrisis in de betalingsproblemen zijn gekomen.
Volgens de brief van de minister is het voordeel voor de individuele huurder ‘afhankelijk van de hoogte van de huurprijs en de mate van huurverhoging die de verhuurder anders doorgevoerd zou hebben’. De huurbevriezing is van toepassing op alle woningcorporaties en particuliere verhuurders die gereguleerde huurwoningen verhuren, ook bij kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De uitzondering hierop is huurharmonisatie bij woningverbetering waarbij huurverhoging wel mogelijk blijft.
‘Goed nieuws voor huurders’
Huurdersbelangenbehartiger Woonbond vindt het ‘goed nieuws voor huurders’ bij corporaties en commerciële verhuurders. Volgens Woonbonddirecteur Zeno Winkels becijferde het NIBUD in 2019 al dat de helft van de huurders het financieel moeilijk heeft. “Onder drie kabinetten Rutte stegen de woonlasten fors en bleven de inkomens achter. Goed dat er nu in een begin wordt gemaakt met de reparatie.”
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) schreef in een 2020 verschenen rapport: “Bij veel huishoudens met betaalbaarheidsproblemen is het inkomen dermate laag, dat zelfs zeer goedkope woningen nog te duur zijn. Oplossingen voor dergelijke problemen zouden gezocht moeten worden in het inkomensbeleid, en niet in het woonbeleid.” Het tijdelijk minder hard of helemaal niet te laten stijgen van huurprijzen zou daarom een beperkte invloed hebben op betaalbaarheid bij huurders en zouden huurders minder gebaat zijn bij lagere of geen huurstijgingen.
Volgens Aedes zijn huurders vooral gebaat bij individueel maatwerk. “Corporaties hebben daarvoor mogelijkheden die verder gaan dan huurbevriezing.” Voorbeeld van individueel maatwerk is de Wet eenmalige huurverlaging die per 1 januari 2021 in werking is getreden. De huur wordt verlaagd voor huurders met betaalrisico’s door te kijken naar de huishoudelijke inkomsten, de woonlasten en het bestedingspatroon.
Aedes-voorzitter Martin van Rijn: “Dit soort regelingen [Wet eenmalige huurverlaging] zijn veel gerichter en efficiënter dan een algemene regeling, waarvan ook huurders profiteren die het helemaal niet nodig hebben. En dat geld lopen woningcorporaties dan wel mis en kunnen zij niet investeren in nieuwbouw of de verduurzaming van hun woningen.”
Betaalbaarheid van wonen
Op grond van de Woningwet hebben woningcorporaties als kerntaak om te zorgen voor voldoende en betaalbare huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Tot voor kort konden de woningen onder de liberalisatiegrens (€ 752,33 in 2021) als betaalbaar worden gezien. De betaalbaarheid van wonen werd immers bevorderd via huurtoeslag door de Rijksoverheid.
De afgelopen jaren is het echter duidelijk geworden dat voor een groot deel van de huurders het inkomen onvoldoende is om woonlasten en de overige noodzakelijke uitgaven te kunnen betalen. De Woningwet stelt ook kaders voor woningcorporaties en gemeenten om betaalbaarheid van wonen op lokaal niveau vorm te geven.
Huurbevriezing scheelt zes euro netto
Echter zitten veel van deze maatregelen op de achtergrond, waar huurders met betaalrisico’s in de praktijk te weinig van profiteren. Dat geldt ook voor de maatregel om de huren tijdelijk te bevriezen. Zo zou de huurbevriezing gemiddeld de huurders zo’n zes euro per maand netto schelen. Hierdoor krijgen alle huurders iets lagere woonlasten en wordt wonen op papier voor iedereen betaalbaarder, maar huurders met betaalrisico’s zullen hier weinig van merken in de portemonnee. Deze huurders zullen ook dit jaar moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. De onzekerheid blijft.
Terwijl door de huurverhogingen te bevriezen het betaalrisico onder huurders iets wordt verlicht, blijft het effect hiervan echter beperkt in vergelijking met dat van de huurtoeslag of de Wet eenmalige huurverlaging. Generiek huurbeleid om wonen betaalbaarder te maken is daarom niet lonend, is bovendien ineffectief en voor veel verhuurders niet haalbaar.
Huurbevriezing leidt tot verlies van huurinkomsten voor verhuurders wat ten koste kan gaan van de hoognodige investeringen in de nieuwbouw en verduurzaming van woningen. De minister compenseert de verhuurders daarom via de verhuurderheffing. Aedes maakt zich hier zorgen over omdat ‘de compensatie voor de ene corporatie anders uitvalt dan voor een andere’.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, altijd bijblijven met relevant nieuws én een complete databank in uw dagelijkse praktijk? Probeer OpMaat Huurrecht nu vrijblijvend uit. Vraag een proefabonnement aan en ontvang twee weken gratis toegang.
