Volgens artikel 7:417 lid 4 BW mogen er geen kosten aan een (aspirant-)huurder in rekening worden gebracht als een huurbemiddelaar zowel optreedt voor de verhuurder als voor de huurder (‘het dienen van twee heren’). Dit verbod op dubbele courtage is echter niet van toepassing bij kortetermijnverhuur van accommodaties, aldus de Hoge Raad.
Airbnb brengt bij reserveringen bemiddelingskosten (‘servicekosten’) in rekening aan zowel de verhuurder als de huurder die de accommodatie reserveert. In deze zaak heeft een huurder van Airbnb deze bemiddelingskosten of servicekosten teruggevorderd. De huurder beroept zich onder meer op het wettelijke verbod op ‘het dienen van twee heren’. De Rechtbank Rotterdam heeft op 15 januari 2021 aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld, e.g.: treedt Airbnb op als bemiddelaar en mag Airbnb bemiddelingskosten in rekening mag brengen aan huurders bij kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties?
Is een platform als Airbnb, waar gebruikers zelf woonruimtes aanbieden respectievelijk zoeken en uitsluitend via het platform in contact kunnen treden, een bemiddelaar in de zin van artikel 7:425 BW? De Hoge Raad beantwoordt die vraag bevestigend.
In het arrest van 9 april 2021 [Booking.com) heeft de Hoge Raad overwogen dat, op grond van artikel 7:425 BW, voor het kunnen aannemen van bemiddeling sprake moet zijn van een tussenpersoon die ‘werkzaam [is] bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden’. Dit houdt in dat de tussenpersoon handelingen verricht die dienstbaar zijn aan het tot stand komen van de overeenkomst(en). Hiervoor is niet vereist dat de tussenpersoon zelf de overeenkomst(en) ten behoeve van de opdrachtgever sluit.
‘Een platform als dat van Airbnb kenmerkt zich erdoor dat via het platform overeenkomsten tot stand worden gebracht tussen gebruikers van het platform, dat de exploitant van het platform een vergoeding ontvangt bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen gebruikers en dat gebruikers uitsluitend met elkaar in contact kunnen treden via het platform.’ Deze omstandigheden brengen volgens de Hoge Raad met zich mee het Airbnb-platform als bemiddelaar kan worden aangemerkt in de zin van artikel 7:425 BW.
Bemiddelingskosten
Is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing op de kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties, zoals via het online platform van Airbnb?
Uit wetsgeschiedenis blijkt dat artikel 7:417 lid 4 BW niet het doel heeft gehad dat het in zijn algemeenheid ongeoorloofd is dat een tweezijdige bemiddelaar zijn loon volgens een bepaalde verdeelsleutel in rekening brengt bij verschillende opdrachtgevers. Dit artikel heeft slechts betrekking op bemiddeling bij de huur of verhuur woonruimte en niet op kortetermijnverhuur van accommodaties waarbij de huurder deze niet huurt voor bewoning. Volgens de Hoge Raad dient de regeling van artikel 7:417 lid 4 BW dan ook niet verder te strekken dan nodig is voor het doel waarvoor de regeling in het leven werd geroepen.
De Hoge Raad acht het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de huurder bij kortetermijnverhuur dan ook geoorloofd.
Richtlijn oneerlijke bedingen (art. 6:193b BW)
Artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is van toepassing op bedingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Voor boekingen brengt Airbnb huurders loon (‘servicekosten’) in rekening. Een betalingsverplichting ontstaat pas als de huurder een concreet boekingsvoorstel aanvaardt van Airbnb, waarin de servicekosten zijn inbegrepen en die in het boekingsvoorstel worden gespecificeerd. De huurder neemt dus een ‘geïnformeerd besluit’. Hierdoor kunnen Airbnb en de huurder worden geacht over de hoogte van de servicekosten te hebben onderhandeld als bedoeld in de Richtlijn. Volgens de Hoge Raad is er dan ook geen sprake van een oneerlijk beding dan wel een oneerlijke handelspraktijk door Airbnb.
Met deze uitspraak maakt de Hoge Raad een einde aan mogelijke terugvorderingen van huurders van de bemiddelingskosten/servicekosten op grond van artikel 7:417 lid 4 BW. Hiermee wijkt de Hoge Raad af van het advies van de advocaat-generaal.
Voor Airbnb is de uitspraak een opkikker na tegenslagen ter bestrijding van het tekort aan woningen voor langdurige verhuur en de structurele woningnood zoals registratieplicht (verplicht registratienummer bij de advertenties te plaatsen) en vergunningsplicht bij de herhaalde kortstondige verhuur woonruimtes (dat ook door Hof van Justitie EU werd goedgekeurd).
Bent u huurrechtexpert?
En wilt u meer weten over dit onderwerp, altijd bijblijven met relevant nieuws én een complete databank in uw dagelijkse praktijk? Probeer OpMaat Huurrecht nu vrijblijvend uit. Vraag een proefabonnement aan en ontvang twee weken gratis toegang.
