De Nederlandse studentenwoningmarkt piept en kraakt: terwijl het tekort aan kamers oploopt, verdwijnen bestaande studentenhuizen juist door regels en bestuurlijke terughoudendheid. In dit opiniestuk van notaris Geert Janssen (MAES notarissen) wordt verkend hoe het huidige recht wél mogelijkheden biedt om de druk te verlichten
De druk op de Nederlandse woningmarkt raakt studenten inmiddels hard. Universiteitssteden kampen met structurele tekorten, terwijl particuliere verhuurders en woningdelen vaak worden belemmerd door complexe regels. De vraag rijst in hoeverre de samenleving het studenten nog wel makkelijk maakt om woonruimte te vinden. Opvallend genoeg biedt het huidige recht al ruimte om de tekorten te verlichten, mits gemeenten en wetgevers bereid zijn die ruimte daadwerkelijk te benutten.
Woningdelen
Een eerste obstakel is het woningdelen. Veel studenten zouden woonruimte kunnen delen, maar in de praktijk is dat vaak verboden zonder vergunning. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat gemeenten kunnen vastleggen dat het verboden is om woonruimte zonder vergunning om te zetten in meerdere onzelfstandige wooneenheden. Dat betekent dat een huis pas met twee of drie studenten mag worden gedeeld als de gemeente daar expliciet toestemming voor geeft. De wet is bedoeld om verkamering en overlast te beperken, maar heeft in studentensteden een onbedoeld neveneffect: kamers blijven leeg omdat verhuurders de vergunning niet of pas na maanden wachten krijgen. Daardoor stokt het woningaanbod terwijl de vraag blijft stijgen.
De oplossing ligt dus niet in nieuwe wetten, maar in een andere toepassing van de bestaande regels. Gemeenteraden kunnen uitzonderingen vaststellen in hun huisvestingsverordening. Ze kunnen bepalen dat kamerbewoning tot drie personen niet als omzetting geldt, of dat voor studentenhuisvesting een lichtere vergunningprocedure mogelijk is. Amsterdam en Delft hebben dat deels al gedaan: daar is kleine kamerverhuur tot drie bewoners vrijgesteld. Door deze lijn breder te trekken, kan woningdelen van een bureaucratische hindernis veranderen in een laagdrempelige manier om snel nieuwe woonruimte te creëren.
In deze discussie wint een ander voorbeeld aan aandacht: initiatieven die studentenhuizen duurzaam willen behouden door ze buiten de commerciële markt te brengen. Een daarvan is Nestia Domus, dat studentenhuizen via een coöperatieve structuur veiligstelt zodat zij niet verdwijnen door verkoop of herbestemming. Het is geen juridisch instrument, maar laat wel zien hoe eigendom en beheer anders kunnen worden georganiseerd om woonruimte voor studenten te beschermen. Zulke modellen kunnen gemeenten inspireren om juridisch maatwerk te benutten en studentenwoningen als maatschappelijk waardevol vastgoed te behandelen.
Tijdelijke verhuur
Een tweede kans ligt in de tijdelijke verhuur van leegstaande panden. De Leegstandswet biedt de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren met toestemming van de gemeente. Dit kan bij leegstaande kantoren of koopwoningen die nog in de verkoop staan. Deze vorm van verhuur wordt vooral gebruikt voor noodopvang of arbeidsmigranten, maar is juridisch net zo goed geschikt voor studenten. De Leegstandswet garandeert flexibiliteit voor verhuurders, omdat de huurovereenkomst na afloop van de vergunde termijn automatisch eindigt, zonder huurbescherming. Voor studenten, die vaak maar een jaar of korter verblijven, is dit een passend systeem. Toch benutten gemeenten deze mogelijkheid beperkt, terwijl met actief beleid snel extra kamers kunnen worden gerealiseerd.
Daarnaast speelt de Woningwet een rol. Deze bepaalt dat een woning geschikt moet zijn voor bewoning en moet voldoen aan redelijke eisen van veiligheid en gezondheid. Gemeenten hanteren vaak strengere oppervlakte-eisen per bewoner in hun verordeningen. Dat klinkt logisch, maar leidt ertoe dat ruime woningen soms niet mogen worden gesplitst terwijl zij zonder risico meerdere studenten kunnen huisvesten. De wet schrijft geen minimumoppervlakte voor; gemeenten doen dat zelf. Door de normen in het Bouwbesluit 2012 als uitgangspunt te nemen en niet strenger te zijn dan noodzakelijk, kan woningdelen veel sneller worden toegestaan zonder de kwaliteit van woonruimte in gevaar te brengen.
Hospitaverhuur
Een ander juridisch instrument dat vaak wordt vergeten is hospitaverhuur. Een eigenaar die in dezelfde woning woont, mag een kamer verhuren aan een student met beperkte huurbescherming. Na negen maanden mag de hospita de huurder laten vertrekken zonder tussenkomst van de rechter. Dit is een eenvoudige manier om latent woningaanbod te activeren. Veel alleenwonenden hebben een kamer over, maar vrezen dat een student dan permanent blijft. Die vrees is onterecht; de wet beschermt de hospita expliciet. Met goede voorlichting of een stimuleringsregeling kan deze vorm van verhuur groeien zonder dat er nieuwbouw nodig is.
Ook op fiscaal en bestuursrechtelijk vlak bestaat ruimte voor maatwerk. Gemeenten mogen lokale verordeningen vaststellen die het gebruik van woningen regelen. Dat betekent dat zij tijdelijke studentenhuisvesting of gedeelde woonvormen expliciet kunnen aanwijzen als maatschappelijk gewenste bewoning. Binnen die bevoegdheden kunnen zij soepeler omgaan met vergunningen en bestemmingsplannen. De Omgevingswet biedt bovendien de mogelijkheid om experimentele en tijdelijke regels op te nemen in het omgevingsplan. Gemeenten kunnen daarom in bepaalde wijken woningdelen of tijdelijke studentenhuisvesting toestaan als experiment, zonder permanente planwijziging.
Durf om bestaande ruimte te benutten
Juridisch gezien is de ruimte er dus al. De daling van het aantal studentenwoningen is niet het gevolg van een gebrek aan wettelijke instrumenten, maar van het ontbreken van bestuurlijke durf om die instrumenten te gebruiken. Gemeenten hoeven de wet niet te veranderen; ze moeten haar toepassen. Soepelere interpretatie van de Huisvestingswet, actief gebruik van de Leegstandswet, realistisch omgaan met de Woningwet en stimulering van hospitaverhuur kunnen snel effect hebben. Waar nieuwbouw jaren kost, kan het loslaten van overbodige beperkingen binnen maanden resultaat tonen. De samenleving kan de woningnood onder studenten niet afschuiven op wetgeving. Het recht biedt voldoende mogelijkheden; het is aan bestuurders, verhuurders en instellingen om die mogelijkheden te benutten en studenten de woonruimte te bieden die zij nodig hebben om hun toekomst op te bouwen.
