Een BBQ, biertje erbij, muziek tot drie uur ’s-nachts… Burenruzies in de zomer. Hoort erbij, toch? Maar wat als het té erg wordt? Huurrechtspecialist Anky Kloosterman over de rechten van huurders als conflicten escaleren.
Mijn kennis – hij heet Hidde- woont in Gouda. Veel huizen, kleine tuinen. Gouda staat op plaats zeven in de TOP TIEN dichtstbevolkte steden in Nederland. In zijn buurt wonen veel honden en hij heeft daar last van. Van het geblaf en van de poep. Hij woont in een huurflat en zijn directe buurman maakt het wel erg bont. Hij heeft vier honden, vijf katten en een papegaai. De wijkagent komt regelmatig langs. Maar de dieren wegdoen? Dat is onbespreekbaar voor de buurman.
Bij huurwoningen geeft het huurrecht regels om dit aan te pakken.
Mag je zomaar vier honden hebben in een huurflat?
Hidde vraagt mij of dat mag, zoveel dieren in een flat. Moet de verhuurder dit niet aanpakken? Jazeker! Hidde mag verwachten dat de verhuurder hiertegen optreedt. Dat leg ik je uit.
Bij het huren van een woning horen spelregels. Die regels staan in de wet en in de algemene huurvoorwaarden. We kijken eerst in de wet. De wettelijke spelregel is art. 7:213 BW: de huurder moet zich als een ‘goed huurder’ gedragen. Maar ja, wat is dat, een ‘goed huurder’? Concreter is de wet helaas niet. Overlast wordt daar niet met zoveel woorden genoemd.
De tweede plek waar we kunnen kijken is de huurovereenkomst en de daarbij horende algemene voorwaarden. In de huurovereenkomst zelf staan de NAW-gegevens, de huurprijs, de duur van het contract en andere specifieke dingen. De overige regels staan in de algemene (huur)voorwaarden. Bijvoorbeeld de opzegtermijn, regels over onderhoud en regels over onderhuur.
Verhuurders gebruiken meestal een kant-en-klaar model. Hier vind je het model van de ROZ, dat particuliere verhuurders veel gebruiken. En woningcorporaties gebruiken bijna altijd een model dat hiervan is afgeleid.
In de meeste algemene huurvoorwaarden staan gelukkig wél meer specifieke bepalingen. Meestal staat daar een uitdrukkelijk verbod om overlast te veroorzaken. Ook overlast door huisdieren wordt daarin soms specifiek genoemd. En dus is het antwoord op onze vraag: nee, dat mag niet zomaar. Een huurder mag geen overlast veroorzaken, ook niet door zijn huisdieren.
Twee stappen die de verhuurder kan nemen bij overlast
Je recht hebben is iets anders dan je recht krijgen. Hoe kan Hidde het aanpakken? Hij kan zijn verhuurder vragen actie te ondernemen. De verhuurder start met stap 1.
- Bemiddeling. Aan deze stap komt (nog) geen rechter te pas. De verhuurder kan zelf contact leggen met de overlastveroorzaker. Of hij kan hulp inroepen van bijvoorbeeld GGD, het sociale wijkteam, wijkagent of buurtbemiddeling.
- Helpt dat niet? Dan kan de verhuurder de rechter inschakelen. De rechter kan bepalen dat de honden weg moeten. Doet de huurder dat niet, dan kan de rechter de huur ontbinden. Want de huurder overtreedt de spelregels. In juridische termen: hij pleegt wanprestatie. In het huurrecht kan alleen de rechter de huur ontbinden. Dat kan niet, zoals bij andere overeenkomsten, buitengerechtelijk. Dat staat in art. 7:231 BW.
Een voorbeeld van een recente rechtszaak
Kort geleden kwam een zaak over honden voor de rechter. Deze huurders hadden acht kleine honden en een rottweiler in hun flatwoning. De hondenbezitters woonden er al 26 jaar en in januari 2020 escaleerde het. De burenruzie liep uit de hand. Resultaat van deze rechtszaak: de huurders moesten vertrekken. De verhuurder mocht de woning ontruimen. Dit zei de rechter:
- De aanwezigheid van negen honden in een (ruime) galerijwoning is “een uitdaging”.
- De huurders doen hun best om de honden stil te houden, maar zij kunnen niet voorkomen dat ze aanslaan. En dan kan het verschil tussen één hond of negen honden die blaffen erg groot zijn.
- Het is aannemelijk dat er overlast is, gelet op het ongewoon grote aantal honden.
- De recente klachten maken duidelijk dat de honden hun behoefte doen op de galerij. Het is zelfs gefotografeerd. Dat is funest voor de leefbaarheid.
- En de rottweiler heeft tweemaal een bewoner aangevallen en daarbij verwondingen veroorzaakt.
- Een vlekkeloos verleden verandert hier niets aan.
De uitspraak is van de Rechtbank Overijssel 17 juli 2020 en is hier te vinden.
Sinds 2015 verschijnt een andere aanpak op het toneel: de gedragsaanwijzing
De gedragsaanwijzing wordt steeds meer gebruikt. Daarmee kun je eerder en meer preventief optreden bij woonoverlast. Het werkt vooral goed als de verhuurder:
- ontruiming van de woning van de overlastgever eigenlijk wil voorkomen
- de onderliggende oorzaken van de woonoverlast wil aanpakken.
1. In de bemiddelings-fase is een gedragsaanwijzing een vrijwillige onderlinge afspraak tussen de verhuurder en de huurder. De verhuurder schrijft dan samen met de huurder precies op waar de huurder zich aan moet houden. Bijvoorbeeld:
- de huurder houdt niet meer dan 3 honden
- laat deze netjes uit
- geen uitwerpselen in de tuin
- honden aangelijnd in openbare ruimtes
- meewerken aan een training met een hondengedragsdeskundige.
Ook schrijf je op wat er gebeurt als de huurder zich er niet aan houdt. Meestal zal dat stap 2 zijn.
2. Bij stap 2 -een rechtszaak- kan de rechter een gedragsaanwijzing opleggen. De rechter legt de gedragsregels voor de huurder dan vast in zijn uitspraak. Als stok achter de deur, kan de rechter verschillende dingen uitspreken. Bijvoorbeeld:
- Een dwangsom: voor elke dag dat de huurder zich er niet aan houdt, moet hij (bijvoorbeeld) 50 euro betalen.
- Voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurovereenkomst eindigt als de huurder de regels overtreedt. Zo voelt de huurder druk zich aan de gedragsaanwijzing te houden.
Nu weet mijn kennis -Hidde- wat hij kan bespreken met zijn verhuurder. En de verhuurder kan aan de slag. Meer informatie over en voorbeelden van gedragsaanwijzingen vind je hier.
Anky Kloosterman is huurrecht expert op het gebied van Woonruimte en biedt training en advies.
Checklist Dossieropbouw bij Overlast
Langdurig overlast van huurders? Dat vraagt om een juiste aanpak. Begin goed met de opbouw van het dossier en download deze gratis checklist met behulp van het REP-model. Ideaal voor huurrechtprofessionals en woningcorporaties.