Landal GreenParks exploiteert 68 vakantieparken (circa 11.000 bungalows), waarvan 47 in Nederland, de overige 21 verspreid over Duitsland, België, Tsjechië, Zwitserland en Oostenrijk. De saaie jaren zeventig wijk rond het hoofdkantoor van het bedrijf in Leidschendam staat haaks op het product van Landal GreenParks: ontspanning in een rustige groene omgeving. Eenmaal binnen zijn het kleurige en moderne interieur, de vele jonge medewerkers en de verschillende vogelhuisjes aan de wand bij de receptie meer in overeenstemming met de activiteiten.
Door Peter Milders, Voxius
Arjan Bakhuizen, Director Legal Affairs: “Groen en duurzaamheid staan hier hoog in het vaandel bij de opzet en exploitatie van onze parken, daarom werken we onder andere nauw samen met Natuurmonumenten en Vogelbescherming Nederland.” Een ander speerpunt in het beleid is de klantvriendelijkheid van de organisatie. En dat heeft zijn vruchten afgeworpen: Landal GreenParks werd in 2010 uitverkozen tot meest klantvriendelijke bedrijf van Nederland. Daarbij liet het bedrijven als Jumbo en IKEA achter zich.
Landal GreenParks is met ongeveer 2.500 medewerkers onderdeel van het Amerikaanse top 500 concern Wyndham Worldwide dat genoteerd is aan de beurs in New York. Dit concern kent drie business units: Wyndham Vacation Ownership, Wyndham Hotels en Wyndham Exchange & Rentals. Landal GreenParks ressorteert onder deze laatste groep.
Bakhuizen vertelt dat circa 60% van de Landalparken op basis van franchise wordt geëxploiteerd. Dat wil zeggen dat de bungalows en centrale voorzieningen als horeca, zwembad, tennisbanen en dergelijke eigendom zijn van particulieren. Deze particulieren vormen veelal een Vereniging van Eigenaren. Landal GreenParks sluit vervolgens een beheer- of samenwerkingsovereenkomst met deze vereniging, en maakt verhuurafspraken met de individuele eigenaren. Die gaan bijvoorbeeld over het uiterlijk en inrichting van de bungalows en de vormgeving van de tuin, waardoor er een uniforme Landal-uitstraling ontstaat.
Bij de overige 40 procent van de parken is Landal GreenParks eigenaar van de centrale voorzieningen, die dan door haar eigen personeel worden uitgebaat. De grond met daarop de bungalows zijn gesplitst in appartementsrechten die eigendom zijn van particulieren. Deze eigenaren krijgen van Landal GreenParks als exploitant van het park vaak een rendementsgarantie. Dit betekent wel dat zij zelf maar beperkt kunnen beschikken over hun eigen bungalow; voor velen is het daarom vooral een vorm van recreatieve belegging.
Het legal team
Bij Wyndham Worldwide werken ongeveer honderd juristen, van wie dertig bij Wyndham Exchange & Rentals. Arjan Bakhuizen geeft leiding aan twee medewerkers bij Landal GreenParks: jurist Paul van Rijn (ex-Flynth Accountants) en paralegal Elles Philippi, die een HBO-opleiding en HBO-Rechtenspecialisatie heeft gevolgd.
Bakhuizen werkte acht jaar als advocaat bij Dijkstra Voermans, daarna twee jaar als bedrijfsjurist bij Gouda Vuurvast en sinds 2007 bij Landal GreenParks. Hij rapporteert aan algemeen directeur Thomas Heerkens en heeft een juridisch-inhoudelijke lijn lopen naar Vice President Legal EMEAI Henry Bankes in Londen. Voor de komst van Bakhuizen probeerde Bankes de juridische zaken voor Landal GreenParks vanuit Engeland aan te sturen. Dit bleek niet goed mogelijk, waarop de directie besloot een ervaren jurist aan te trekken voor het hoofdkantoor in Leidschendam. Bakhuizen: “Dat was hard aanpoten, men was niet gewend om een jurist te raadplegen, laat staan om hem in een vroeg stadium ergens bij te betrekken. Ik moest er dus voor zorgen dat ik mij overal liet zien en altijd bereikbaar was. Tegelijkertijd heb ik veel aan voorlichting gedaan om legal awareness te laten ontstaan. Onontbeerlijk daarbij was de steun van de directie die het belang van de jurist altijd flink heeft uitgevent, ook binnen het management team. Dat werkte zo goed dat er al snel behoefte ontstond aan een tweede jurist.” Wat volgens hem goed werkt is de informatie die de juridische afdeling verstrekt via intranet, Landal Plaza geheten: een methode die de toegang tot juridisch advies “laagdrempelig” maakt.
Inmiddels zit Bakhuizen zeer dicht op het vuur als lid van het Group Management Team dat bestaat uit de vier directieleden en negen senior managers. Dit betekent dat hij ook volledig geïnformeerd is over het beleid en dat hij tijdig en op het juiste niveau bijzondere juridische zaken en nieuwe ontwikkelingen kan aankaarten. Noch Bakhuizen noch Van Rijn zijn advocaat in loondienst. Bakhuizen geeft aan dat hij er op dit moment de toegevoegde waarde niet van ziet, maar sluit niet uit dat dit ooit verandert.
Bakhuizen vertelt dat hij dit jaar binnen het bedrijf een enquête heeft gehouden om de tevredenheid over de juridische afdeling te peilen. Bakhuizen: “Wij zijn als bedrijf gewend enquêtes te houden onder de gasten in onze parken, dus waarom zouden wij onze afdeling niet een keer laten beoordelen? De uitkomst was erg positief. Twee punten vielen ons op: allereerst willen mensen vaak geen keuze hebben uit twee mogelijkheden maar één duidelijke oplossing voor hun probleem, en ten tweede verwacht men ook bij zeer specialistische vragen meteen een antwoord. Men denkt vaak dat een jurist alle juridische vragen direct kan beantwoorden.”
Zijn contacten met VP Legal EMEA Henry Bankes in Londen zijn onregelmatig en gaan in het algemeen over corporate zaken die van belang zijn voor Wyndham Exchange & Rentals en over een aantal vennootschappen die Landal GreenParks beheert voor Wyndham.
Het werk
De aard van de activiteiten brengt veel vastgoedgerelateerd werk met zich mee, zoals koop en verkoop van onroerend goed, bouw, verhuur, splitsingen en dergelijke. Daarnaast zijn er natuurlijk de franchise-overeenkomsten, samenwerkingsverbanden, en het tenderen van inkoopcontracten. Bij dit laatste valt vooral te denken aan horeca-contracten, contracten met leveranciers van beddengoed en handdoeken, de zogenaamde linnencontracten, en de contracten met schoonmaakbedrijven.
Landal GreenParks heeft naast het hoofdkantoor in Leidschendam een kantoor in Groningen, in Eerbeek en in Saarburg (Duitsland). Het kantoor in Groningen houdt zich vooral bezig met de franchise-parken (inclusief de Belgische activiteiten), terwijl Eerbeek de afdeling operations huisvest. Vanuit Saarburg worden de activiteiten in Duitsland, Tsjechië, Zwitserland en Oostenrijk bestierd. Beide juristen bedienen in feite alle kantoren, waarbij Bakhuizen ook de internationale tak als aandachtsgebied heeft. Ook nieuwe acquisities worden door hem begeleid, zoals recent een groot park in Winterberg, Duitsland, waar Landal GreenParks samenwerkt met bouw- en vastgoedbedrijf Van Wijnen uit Baarn.
Paralegal Elles Philippi ten slotte houdt zich onder andere bezig met de voorbereiding van contracten, corporate housekeeping en eerste-lijnsvragen. Dreigende geschillen met gasten worden in beginsel door de after sales-afdeling behandeld en komen zelden bij de juristen terecht. Wanneer dit toch gebeurt, dan worden die zaken doorgaans beslecht door de Geschillencommissie Recreatie in Den Haag. Bakhuizen vertelt dat de procesbereidheid in Duitsland een stuk hoger ligt dan hier; daar wordt nogal eens een dagvaarding van een gast ontvangen. Uiteindelijk worden ook die zaken volgens hem meestal snel opgelost. Arbeidsrecht ten slotte wordt door de HR-afdeling behandeld, wel wordt Bakhuizen af en toe een vraag over medezeggenschapsrecht voorgelegd.
Kennis en netwerk
Aan goede opleidingen wordt door het bedrijf veel waarde gehecht. Bakhuizen deed in zijn tijd als advocaat Grotius Vennootschaps- en Ondernemingsrecht en Paul van Rijn volgde de Beroepsopleiding voor Bedrijfsjuristen. Landal GreenParks heeft zelf ook een opleidingsinstituut, Landal Academy, dat een breed scala van opleidingen aanbiedt, waaronder een in-house MBA. Bakhuizen geeft hier zelf een cursus juridische vaardigheden.
Ook op concernniveau wordt eenmaal per jaar kennis uitgewisseld; de honderd juristen van Wyndham Worldwide komen dan bij elkaar tijdens een legal conference, die dit jaar zal plaatsvinden in New Orleans.
Ook netwerken zijn voor de juristen van belang. Naast het lidmaatschap van het Nederlands Genootschap van Bedrijfsjuristen zijn de juristen ook regelmatig betrokken bij juridische vraagstukken die branchebreed spelen bij de RECRON, de overkoepelende belangenorganisatie van de recreatiebranche. Landal GreenParks is eveneens aangesloten bij Thuiswinkel.org, een organisatie van bedrijven die producten op afstand aanbieden, bijvoorbeeld via een catalogus of internet. Deze organisatie voorziet de bona fide bedrijven van een keurmerk.Thuiswinkel.org heeft een juridische commissie waarin ook Arjan Bakhuizen zitting heeft.
Preferred suppliers
Bakhuizen geeft aan dat al het werk dat uitbesteed wordt aan advocaten via hem loopt, dit om goed op de hoogte te zijn van wat er speelt en welke kosten er verwacht kunnen worden. In Nederland wordt veel gewerkt met Houthoff Buruma: eerste aanspreekpunt is daar advocaat Jan-Paul van der Hoek voor het algemene civielrechtelijke werk. Zijn collega notaris Herman Lohman doet veel notarieel vastgoedwerk voor Landal GreenParks. Dat doet ook notaris Wilma Nijland in Bennekom. In Duitsland wordt gewerkt met Gregor Barbers van het kantoor Noerr in Düsseldorf, in Oostenrijk met Egbert Frimmel van Frimmel Anetter in Klagenfurt en in Zwitserland met Peter Gurtner van Krneta Gurtner in Bern.
Tarieven worden altijd kritisch bekeken, aldus Bakhuizen. In sommige gevallen worden daarover van tevoren afspraken gemaakt.