Er komen dit jaar veelbelovende wetsvoorstellen inzake het huurrecht aan, al zijn ze niet zonder knelpunten. Zo is het de vraag of de beperkte huurstijging huurders in de vrije sector de bescherming gaat bieden die de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’ beoogt.
En hoe zit het met het verruimen van de tijdelijke huurcontracten met het ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’? Leidt dit tot meer woningaanbod of juist voor meer woononzekerheid? Verder is de ‘Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen’ een wenselijke stap – zeker gezien de coronacrisis –, maar deze kent ook zijn beperkingen voor wat betreft de implementatie.
Maximering huurverhoging vrije sectorwoningen
Voor vrijesectorwoningen (huren boven de 752 euro per maand) geldt er nog géén maximale huurverhoging. Er is wel een wetsvoorstel ingediend (‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’) voor een maximale huurverhoging in de vrije sector waarmee de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector mogelijk wordt gemaximeerd op inflatie + 1 procentpunt, te weten, 2,4%. Echter moet het parlement hier nog over stemmen.
Het voorstel lijkt een stap in de goede richting als het gaat om het tegengaan van hoge huren in de vrije sector en het toegankelijk maken van deze sector voor starters en middeninkomens. Zeker wanneer veel huurders financieel getroffen zijn door de coronacrisis.
Het is wel de vraag of huurprijsmaximering het gewenste resultaat gaat hebben. Zo is bijvoorbeeld het puntensysteem voor het berekenen van de maximale huurprijs niet van toepassing op de woning in de vrije sector.
Het gevolg hiervan kan zijn dat verhuurders door de gemaximeerde huurverhoging een hogere aanvangshuur gaan vragen. Dat komt ook omdat veel huurders door de krapte op de woningmarkt bereid zijn hogere huren te betalen. Hiernaast kunnen verhuurders tijdelijke huurcontracten afsluiten en de woning iedere keer voor een hogere huurprijs verhuren waardoor de huurprijs behoorlijk snel gaat oplopen.
Op 9 februari 2021 heeft de Tweede Kamer deze wet met algemene stemmen aangenomen. De Eerste Kamer moet nog stemmen.
Meer tijdelijke huur
In het ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ wordt voorgesteld om onder andere het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten te verruimen. De huidige mogelijkheden tot tijdelijke huurovereenkomsten werden met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geïntroduceerd.
Momenteel kunnen tijdelijke huurcontracten van twee jaar (zelfstandige woningen, ligplaatsen en standplaatsen) en vijf jaar of korter (onzelfstandige woningen/kamers) worden afgesproken. Door het wetsvoorstel kan straks het huurcontract tevens tussentijds eenmalig worden verlengd, wat tot nu toe niet het geval was omdat bij voortzetting van het tijdelijke huurcontract sprake was van een huurcontract voor onbepaalde tijd waarbij de huurder vervolgens huurbescherming geniet.
Verlengen van tijdelijke contracten leidt echter niet tot meer woningaanbod zoals met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werd beoogd. Het enige dat leidt tot meer woningen, is meer woningen bouwen. Tijdelijke contracten zorgen alleen maar voor meer onzekerheid bij huurders. Huurders met tijdelijke huurcontracten zijn ook kwetsbaarder voor malafide verhuurders en krijgen vaker te maken met onredelijke huren/huurverhogingen. Deze huurders zijn ook minder snel geneigd om naar de huurcommissie stappen uit vrees dat de verhuurder het huurcontract om die reden zal beëindigen. De stille verschuiving van vaste huurcontracten naar generieke tijdelijke huurcontracten is daarom een slechte ontwikkeling.
Er bestaan al tijdelijke huurcontracten voor specifieke doelgroepen, zoals studenten, starters op de woningmarkt, tijdelijk verhuur op basis van de Leegstandswet, enzovoort. Vaste contracten bieden huurders woonzekerheid en moeten de norm blijven.
De beoogde datum van de inwerkingtreding van deze wet is 1 april 2021.
Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen
Huurders die met een laag inkomen in een dure woning wonen, kunnen per 1 januari 2021 in aanmerking komen voor éénmalige regeling voor huurverlaging. De wet bevat verschillende ingangsdata. Dit kan voor verwarring gaan zorgen.
De woningcorporatie kan pas een voorstel doen als de Belastingdienst de inkomensgegevens van de huurder heeft gedeeld. De huurderverlaging gaat pas een kalendermaand later in.
Stel, de woningcorporatie krijgt eind februari of in maart de inkomensgegevens van de Belastingdienst. Dan kan in maart een voorstel aan de huurder worden gestuurd en gaat de huurverlaging in op 1 mei.
Mocht de huurder geen voorstel tot huurverlaging van de verhuurder ontvangen en de huurder denkt hier wel recht op te hebben omdat het inkomen na 2019 is gedaald, dan kan de huurder de woningcorporatie een huurverlaging voorstellen. De inkomensdaling moet ten minste zes maanden voorafgaand aan het verzoek tot huurverlaging zijn opgetreden. Hier speelt het informatierecht van de huurder een belangrijke rol. De huurder moet namelijk wel op de hoogte zijn van deze mogelijkheid van voorstel tot huurverlaging. Bovendien zal niet elke huurder hier proactief mee omgaan en zal de kans op eenmalige huurverlaging hierdoor mislopen.
De woningcorporatie heeft drie weken de tijd om te reageren op het huurverlagingsverzoek van de huurder. De huurverlaging gaat in op de eerste dag van de tweede maand na de datum van het voorstel. Dus als de huurder in de eerste week van januari een verzoek indient (met bijbehorende bewijsstukken zoals salarisstroken of – voor zzp’ers – een verklaring van de boekhouder), dan stuurt de woningcorporatie in januari een voorstel tot huurverlaging en gaat de verlaging in op 1 maart. Wie bijvoorbeeld in de tweede week van januari een verzoek indient, krijgt in februari een terugkoppeling; dan gaat de verlaging in op 1 april.
Al deze ingangsdata zorgen voor vermenging; het is niet duidelijk waarom er niet is gekozen voor één ingangsdatum om de huurverlaging voor alle huurders die hiervoor in aanmerking komen in te laten gaan op dezelfde dag.
