Uit de eerste bodemuitspraken volgt dat het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden veel mogelijk maakt voor huurders in nood. De verwachte verdieping van het juridisch debat is (vooralsnog) uitgebleven. In deze bijdrage bespreek ik enkele opvallende elementen uit de corona-rechtspraak.
Onvoorziene omstandigheden
Het is inmiddels duidelijk dat het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW een prominente rol speelt bij de beantwoording van de vraag of de huurder in aanmerking komt voor een huurkorting. Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden die partijen niet (expliciet of impliciet) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Waar partijen al dan niet stilzwijgend in hebben voorzien, zal per huurovereenkomst verschillen en dient dus telkens aan de hand van de voorliggende huurovereenkomst te worden bepaald.
Het is dan ook opvallend dat sommige rechtbanken aan de hand van uitspraken van andere rechters hebben vastgesteld dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Zoals de rechtbank Amsterdam op 15 december 2020: “In verschillende huurrechtelijke kort gedingen is reeds geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren (zie onder meer (…) gerechtshof te Amsterdam van 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:020:2604).”
Strenge maatstaf
Als eenmaal is vastgesteld dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, komt het aan op de vraag of die omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten en of bijvoorbeeld een tijdelijke huurverlaging op zijn plaats is. Dit is een strenge maatstaf, aldus de Hoge Raad in 1998: “Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 969). Uit het voorgaande vloeit voort dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.”
In het (kort geding) vonnis van de rechtbank Rotterdam van 9 december 2020 wordt duidelijk hoe deze strenge maatstaf in de praktijk kan uitwerken. De rechtbank overwoog dat het enkele feit dat we te maken hebben met een coronacrisis met ingrijpende overheidsmaatregelen onvoldoende is voor een huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden, omdat daarvoor alle omstandigheden van het geval relevant zijn.
Een opsomming van welke omstandigheden een rol kunnen spelen, volgde: “(…) wat partijen zijn overeengekomen, de hoedanigheid van partijen, in hoeverre de huurder door de overheidsmaatregelen werd geraakt, de mate waarin de huurder door de overheid is gecompenseerd en in hoeverre de huurder anders had kunnen of moeten handelen, alsmede de belangen en de financiële positie van de verhuurder. Het enkele verlies van omzet in die periode is van groot belang, maar niet zonder meer doorslaggevend. (…)”
Ook de rechtbank Gelderland had oog voor de strenge maatstaf en oordeelde op 17 februari 2021 dat de afweging in het kader van artikel 6:258 BW tot terughoudendheid noopt en op 10 maart 2021 dat de drempel hoog is. In beide zaken werd – na een beoordeling van de relevante omstandigheden – de door horeca-exploitanten gevorderde huurkorting afgewezen.
De ‘pijn’ delen’
Er zijn evenwel ook uitspraken die een (iets) minder strenge lijn laten zien, waarbij aan de hand van de impact van de coronamaatregelen op de bedrijfsvoering van de huurder wordt vastgesteld dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, omdat de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (betaling van de huurprijs) uit balans is geraakt (zie bijvoorbeeld rechtbank Amsterdam 9 maart 2021 betreffende een hotel). Een vergelijkbare redenering hanteerde deze rechtbank bij de huur van kantoorruimte, waarbij het bedrijf van de huurder niet door de overheid is gesloten, maar de inkomsten van de huurder vrijwel tot nihil zijn gedaald door de coronacrisis (zie rechtbank Amsterdam 8 maart 2021).
In veel zaken is op basis van het voorgaande geoordeeld dat partijen de ‘pijn’ moeten delen indien de huurders voldoende inzicht geven in de omzetdaling als gevolg van de coronamaatregelen. Op dit moment hanteert de rechtbank Amsterdam in dit kader de meest duidelijke benadering, waarbij de huurkorting wordt vastgesteld aan de hand van de volgende formule: tijdelijk verlaagde huurprijs = oorspronkelijke huurprijs minus (omzetdalingspercentage gedeeld door twee) (zie bijvoorbeeld rechtbank Amsterdam 9 maart 2021). Bij een aangetoonde omzetdaling van 80%, krijgt de huurder dus 40% huurkorting.
Bij het bepalen van de hoogte van de huurkorting wordt inmiddels ook (af en toe) rekening gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (‘TVL’) waarop een huurder in sommige gevallen aanspraak kan maken (zie bijvoorbeeld rechtbank Gelderland 2 februari 2021 en rechtbank Amsterdam 9 maart 2021). De vraag die opkomt, is of het feit dat een huurder aanspraak kan maken op de TVL op zichzelf niet een omstandigheid is die al in een eerder stadium moet worden meegewogen, te weten bij de beoordeling van de vraag of de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet worden gewijzigd. Indien een huurder aanspraak kan maken op een (mogelijk aanzienlijke) tegemoetkoming die uitdrukkelijk bedoeld is om (onder meer) de huurlasten te dekken, kan er – indachtig de strenge en terughoudend toe te passen maatstaf – dan nog wel gezegd worden dat er sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst?
Gebrekenregeling
Voorts speelt in sommige corona-uitspraken ook de gebrekenregeling een rol. Over de vraag of de coronamaatregelen als gebrek kunnen worden aangemerkt, lijkt in de rechtspraak geen discussie te bestaan. Zo overwoog de rechtbank Amsterdam op 8 maart 2021 dat het inmiddels vaste rechtspraak is dat de coronacrisis en de op die grond door de overheid gelaste verplichte sluiting van bedrijven een gebrek opleveren.
Of deze conclusie terecht is, valt nog te bezien. In de literatuur worden namelijk de nodige (goed onderbouwde) kanttekeningen geplaatst bij de kwalificatie van de coronamaatregelen als gebrek (mr. J.Ph. van Lochem heeft een en ander overzichtelijk op een rijtje gezet in WR 2020/100). Heel kort gezegd, kan de in de rechtspraak, ter onderbouwing van het oordeel dat sprake is van een gebrek, aangehaalde passage uit de wetsgeschiedenis ook in een andere context worden geplaatst en zou kunnen worden betoogd dat van een gebrek geen sprake is nu de overheidsmaatregel niet zo zeer op het gehuurde object zelf ziet, maar op het specifieke gebruik van het gehuurde (waarvan het risico in veel huurovereenkomsten ook nog eens uitdrukkelijk bij de huurder is gelegd).
Stel dat we ervan uitgaan dat de coronamaatregelen een gebrek opleveren en dat huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW is uitgesloten (zoals in de veel gebruikte recente ROZ-modellen het geval is). Zou dan kunnen worden betoogd dat de coronamaatregelen verdisconteerd zijn in de huurovereenkomst, nu partijen al expliciet hebben afgesproken dat een gebrek niet tot huurverlaging mag leiden waardoor aan het leerstuk van onvoorziene omstandigheden niet meer wordt toegekomen?
In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 december 2020 werd een dergelijk standpunt van de verhuurder gepasseerd: “Weliswaar is een onvoorziene overheidsmaatregel een gebrek en is huurprijsvermindering vanwege een gebrek uitgesloten, maar dat betekent niet dat élke overheidsmaatregel die de exploitatie beperkt in de overeenkomst is verdisconteerd. De coronacrisis heeft mondiaal tot vergaand overheidsingrijpen geleid en langdurige verstrekkende (internationale) gevolgen. Er zijn geen aanwijzingen dat partijen die mogelijkheid (stilzwijgend) in de overeenkomst hebben vervat.” De kantonrechter beschouwde de coronamaatregelen vervolgens als onvoorziene omstandigheden, die het buiten toepassing laten van de exoneratieclausule en het toekennen van een huurverlaging rechtvaardigen.
Of het onder de streep uitmaakt of de huurprijsvermindering wordt gebaseerd op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden of op de gebrekenregeling en artikel 7:207 BW, is nog niet duidelijk. Op grond van laatstgenoemde bepaling kan een huurder in geval van een vermindering van het huurgenot aanspraak maken op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs. Het is de vraag of in dat kader de vermindering van huurgenot kan worden vastgesteld aan de hand van de omzet- of winstdaling van de huurder of dat dient te worden gekeken naar in hoeverre het gehuurde zelf nog kan worden gebruikt.
Het zou overigens kunnen dat deze discussie in het geheel niet relevant is. De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 3 maart 2021 namelijk dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde door de coronamaatregelen weliswaar een gebrek oplevert, maar dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW, omdat die bepaling ervan uitgaat dat de verhuurder het gebrek kan verhelpen en de verhuurder dit gebrek onmogelijk kan verhelpen.
Karima Bol is advocaat bij Houthoff
Opmaat Huurrecht
Wilt u meer weten over dit onderwerp, altijd bijblijven met relevant nieuws én een complete databank in uw dagelijkse praktijk? Probeer OpMaat Huurrecht nu vrijblijvend uit. Vraag een proefabonnement aan en ontvang twee weken gratis toegang.
