De voorzieningenrechter van de Noord-Hollandse rechtbank heeft deze maand in een kort geding geoordeeld dat een koper van speculatieve landbouwgrond – die zich misleid en onder druk gezet voelt door de verkoper – de koop niet hoeft na te komen.
Rondom speculatieve grondhandel is al geruime tijd ophef. Notarissen zouden nauwelijks bescherming bieden tegen deze grondhandel, waarbij massaal kleine percelen landbouwgrond worden verkocht met de belofte dat er op korte termijn op gebouwd mag worden en de waarde zal stijgen. In de praktijk blijkt echter het tegendeel waar: vaak wordt de bestemming van de grond niet gewijzigd in ‘woningbouw’ en zien gedupeerde investeerders hun verwachte winsten in rook opgaan.
Gouden bergen
Uit de uitspraak van 10 augustus blijkt dat een koper voor ruim vijf ton aan speculatieve landbouwgrond heeft gekocht. Hij wil echter van de koop af, waardoor de verkopende partij in een kort geding nakoming van de koopovereenkomst heeft gevorderd. Hierin gaat de voorzieningenrechter echter niet mee.
De koper heeft volgens de rechtbank terecht aangevoerd dat sprake is van misleiding. Over het verkoopproces valt in de uitspraak te lezen dat de koper ’ter zitting heeft toegelicht dat hij door verschillende personen […] telefonisch werd benaderd’. ‘In totaal ging het om vijftien tot twintig telefoongesprekken. Tijdens deze gesprekken zijn hem zogezegd gouden bergen beloofd: realisatie van een drie tot vijfmaal zo grote winst.’
Onder druk en misleid
Wat volgde waren vier fysieke gesprekken bij de koper thuis, waarbij direct contracten onder zijn neus werden geschoven. ‘Koper zegt aldus veel druk te hebben ervaren en niet in de gelegenheid te zijn gesteld om de contracten eerst rustig door te lezen, alvorens hij tot ondertekening daarvan overging.’ Pas na deze gesprekken heeft de koper de contracten doorgelezen en de brochures ingezien, waardoor de indruk bij hem ontstond dat hij was misleid.
Bovendien schortte er behoorlijk wat aan deze schriftelijke informatie, volgens de rechter. Deze info was ondermaats en ‘overduidelijk meer ter aanprijzing dan ter voorlichting bedoeld’. ‘De brochures die aan de koper zijn overhandigd bevatten weliswaar waarschuwingen, maar die worden tenietgedaan door uitlatingen als: ‘grond stijgt normaliter over de jaren in waarde, door autonome waardegroei’ en ‘grond is ten opzichte van ander bezit, op langere termijn relatief waardevast’,’ aldus de uitspraak.
Hoewel de rechter toegeeft dat de bewijslast voor misleiding en ervaarde druk bij de koper ligt, en dat daaraan niet toereikend is voldaan, wordt de vordering tot nakoming van koop toch afgewezen. Het is namelijk ‘ruimschoots voldoende’ voor afwijzing dat er kan worden getwijfeld aan de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst, zeker bij zo’n ‘in brede kring onwenselijk geachte transactie’.
Actieve tussenkomst notaris
Verder merkt de voorzieningenrechter op dat opvattingen op het vlak van speculatieve grondhandel aan het verschuiven zijn. Onder meer om die reden is er aanleiding om, middels afwijzing van de vordering, ruimte te bieden voor een debat over de zorgplicht van verkopers van deze grond. Volgens de rechter is dit soort handel ‘een bedrijfsmatig en systematisch in de markt gezette speculatieve belegging die in essentie niet veel meer is dan een (zeer kostbaar) lot in een loterij, zonder dat dit er in ronde bewoordingen bij wordt verteld’.
Tot slot wordt in de uitspraak in een voetnoot opgemerkt dat als de verkoper er werkelijk op uit is om potentiële kopers te beschermen tegen de gevolgen van ‘eigen lichtzinnigheid, ondoordachtzaamheid of gebrek aan kennis’, zij een praktijk zouden moeten hanteren waarin de koop pas bindend is zodra deze is vastgelegd met actieve tussenkomst van de notaris. Daar heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) recent nog voor gepleit: de beroepsorganisatie wil door middel van een ‘drietrapsraket‘ consumenten beschermen tegen speculatieve grondhandel.
